Woningmarkt tweede kwartaal 2024
Utrecht, 4 juli 2024 – De koopwoningmarkt komt in het tweede kwartaal 2024 stevig op stoom. Het sentiment en vertrouwen is positief. Meer kopers kochten sneller een woning tegen duidelijk hogere prijzen. Dat blijkt uit de NVM-woningmarktcijfers en analyse van NVM-dochter brainbay over het tweede kwartaal 2024. NVM-makelaars verkochten in het tweede kwartaal 2024 ruim 35.000 bestaande koopwoningen. Dit is 3% meer vergeleken met het tweede kwartaal 2023 en 18% meer ten opzichte van het eerste kwartaal 2024. In het tweede kwartaal 2024 bedraagt de mediane verkoopprijs van een bestaande woning 468.000 euro. Ten opzichte van het eerste kwartaal 2024 stijgt de prijs daarmee met 7,2%, wat in 29 jaar maar één keer eerder is voorgekomen. De mediane verkoopprijs stijgt met 13,6% vergeleken met het tweede kwartaal 2023. In het tweede kwartaal 2024 zijn twee op de drie woningen boven de vraagprijs verkocht. Een kwartaal eerder was dit nog 56% en een jaar eerder 39%. Dit kwartaal zijn 41% meer woningen te koop gezet dan in het eerste kwartaal 2024 en 13% meer woningen ten opzichte van het tweede kwartaal 2023. Het herstel op de nieuwbouwmarkt zette zich door in het tweede kwartaal 2024. NVM-makelaars verkochten ruim 7.300 nieuwbouwwoningen, een toename van 1% ten opzichte van een kwartaal eerder en 70% meer dan in het tweede kwartaal 2023. De mediane verkoopprijs van een nieuwbouwwoning is in het tweede kwartaal 2024 475.000 euro, 1,2% lager dan in het eerste kwartaal 2024. Het aanbod nieuwbouwwoningen ligt dit kwartaal op ongeveer 15.200 woningen, 11% meer dan vorig kwartaal.
Lana Gerssen, makelaar en voorzitter NVM Wonen: “De woningmarkt is in het tweede kwartaal volop in beweging. Woningen worden sneller verkocht. De prijzen vliegen omhoog door de krappe markt, goede financierbaarheid, inkomensstijgingen en daarmee het vertrouwen van de consument. We maken ons zorgen over de prijsontwikkeling en betaalbaarheid op de langere termijn bij dit krappe aanbod en grote vraag.”
Nieuwbouw trekt aan
Ook de nieuwbouwmarkt trekt aan. De grotere vraag naar nieuwbouw is een gevolg van de schaarste en sterk stijgende prijzen in de bestaande koopwoningmarkt. Lana Gerssen: “Het is een positief teken dat de nieuwbouw groeit. Toch kunnen we daarmee de toenemende woningvraag onvoldoende opvangen. We hebben meer woningen én de juiste woningen nodig. Op de juiste locatie en met de lokale vraag als vertrekpunt zonder ons volledig blind te staren op het starterssegment. Dat verruimt de markt namelijk niet echt en het draagt zeker niet bij aan de noodzakelijke doorstroming. Daarom gaan we nog liever vandaag dan morgen aan tafel met de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Want met een praktische aanpak weten ook investeerders de weg weer te vinden om nieuwbouw te ontwikkelen. Nu alleen nog de stap van praten naar bouwen”.
Kwart uitpondwoningen zit in middenhuur
Brainbay onderzocht voor NVM het uitponden: het verkopen van woningen die eerder werden verhuurd. NVM-makelaars geven in een onderzoek aan, de stijging in de uitpondcijfers van het Kadaster te herkennen en zien deze trend doorzetten in de eerste helft van 2024. Uit het onderzoek en analyse van 9.000 uitgeponde woningen blijkt dat 4 op de 5 makelaars een -sterke- toename van uitpondingen zien in vergelijking met de tweede helft van 2023. De voornaamste uitkomst is dat 25% van alle uitgeponde woningen een markthuur heeft binnen de prijsgrenzen van het middenhuursegment, oftewel onder de 1.160 euro. Het is een cocktail van maatregelen die het uitponden veroorzaakt. Het hogere fictief rendement in box-3, de Wet Betaalbare Huur (regulering middenhuur) en het verbod op tijdelijke huurcontracten worden genoemd als de veruit belangrijkste oorzaken. De hogere hypotheekrente wordt als minst belangrijk ervaren. Veel particuliere beleggers realiseren niet meer het noodzakelijke rendement en verkopen hun huurwoningen, zelfs als deze al in het middensegment werden verhuurd. Zo verdwijnen er veel huurwoningen naar de koopsector, terwijl die eigenlijk op basis van vraag en aanbod al een relatief betaalbare huur hebben. Lana Gerssen over het uitponden: “De woningen die eerder werden verhuurd maar nu worden verkocht, gaan de bestaande koopwoningmarkt niet echt helpen. Dat is een druppel op een gloeiende plaat. De groepen die zijn aangewezen op de huursector profiteren ook niet van de uitpondingen. Deze groepen zijn, met een midden- of lager inkomen, namelijk vaak niet in staat, de woningen die ze eerder huurden, in de koopsector te financieren. En voor huurders die zoeken in de middenhuur heeft het wel een desastreus effect want het huuraanbod wordt nog kleiner.”
Lana Gerssen, makelaar en voorzitter NVM Wonen: “De woningmarkt is in het tweede kwartaal volop in beweging. Woningen worden sneller verkocht. De prijzen vliegen omhoog door de krappe markt, goede financierbaarheid, inkomensstijgingen en daarmee het vertrouwen van de consument. We maken ons zorgen over de prijsontwikkeling en betaalbaarheid op de langere termijn bij dit krappe aanbod en grote vraag.”
Nieuwbouw trekt aan
Ook de nieuwbouwmarkt trekt aan. De grotere vraag naar nieuwbouw is een gevolg van de schaarste en sterk stijgende prijzen in de bestaande koopwoningmarkt. Lana Gerssen: “Het is een positief teken dat de nieuwbouw groeit. Toch kunnen we daarmee de toenemende woningvraag onvoldoende opvangen. We hebben meer woningen én de juiste woningen nodig. Op de juiste locatie en met de lokale vraag als vertrekpunt zonder ons volledig blind te staren op het starterssegment. Dat verruimt de markt namelijk niet echt en het draagt zeker niet bij aan de noodzakelijke doorstroming. Daarom gaan we nog liever vandaag dan morgen aan tafel met de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Want met een praktische aanpak weten ook investeerders de weg weer te vinden om nieuwbouw te ontwikkelen. Nu alleen nog de stap van praten naar bouwen”.
Kwart uitpondwoningen zit in middenhuur
Brainbay onderzocht voor NVM het uitponden: het verkopen van woningen die eerder werden verhuurd. NVM-makelaars geven in een onderzoek aan, de stijging in de uitpondcijfers van het Kadaster te herkennen en zien deze trend doorzetten in de eerste helft van 2024. Uit het onderzoek en analyse van 9.000 uitgeponde woningen blijkt dat 4 op de 5 makelaars een -sterke- toename van uitpondingen zien in vergelijking met de tweede helft van 2023. De voornaamste uitkomst is dat 25% van alle uitgeponde woningen een markthuur heeft binnen de prijsgrenzen van het middenhuursegment, oftewel onder de 1.160 euro. Het is een cocktail van maatregelen die het uitponden veroorzaakt. Het hogere fictief rendement in box-3, de Wet Betaalbare Huur (regulering middenhuur) en het verbod op tijdelijke huurcontracten worden genoemd als de veruit belangrijkste oorzaken. De hogere hypotheekrente wordt als minst belangrijk ervaren. Veel particuliere beleggers realiseren niet meer het noodzakelijke rendement en verkopen hun huurwoningen, zelfs als deze al in het middensegment werden verhuurd. Zo verdwijnen er veel huurwoningen naar de koopsector, terwijl die eigenlijk op basis van vraag en aanbod al een relatief betaalbare huur hebben. Lana Gerssen over het uitponden: “De woningen die eerder werden verhuurd maar nu worden verkocht, gaan de bestaande koopwoningmarkt niet echt helpen. Dat is een druppel op een gloeiende plaat. De groepen die zijn aangewezen op de huursector profiteren ook niet van de uitpondingen. Deze groepen zijn, met een midden- of lager inkomen, namelijk vaak niet in staat, de woningen die ze eerder huurden, in de koopsector te financieren. En voor huurders die zoeken in de middenhuur heeft het wel een desastreus effect want het huuraanbod wordt nog kleiner.”
